Почему с нотариусом надежнее | Нотариус Губочкин Павел Александрович
8 498 6 800 601
info@krasnotary.ru
Губочкин Павел Александрович
Нотариус Красногорского нотариального округа
Почему с нотариусом надежнее

Из настоящей статьи вы узнаете о видах сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, функциях нотариуса при удостоверении сделок, преимуществах нотариальной формы над простой письменной, последствиях отсутствия квалифицированной помощи нотариуса.

Московским областным судом совместно с Московской областной нотариальной палатой по материалам истребованных из судов области гражданских дел проведено обобщение нотариальной и судебной практики по отдельным вопросам, относящимся к сделкам.

Сделки, заключаемые в простой письменной форме и нотариально удостоверенной форме

Действующее гражданское законодательство не содержит требования об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу 31.01.1998 г., предоставил гражданам и юридическим лицам возможность заключать сделки с недвижимостью как в квалифицированной нотариальной форме, так и в предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации простой письменной форме. Обязательная нотариальная форма сохранена только для некоторых сделок. В настоящее время таких случаев немного. Так, закон предусматривает обязательность нотариального удостоверения доверенностей, выдаваемых на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ) или в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ), договора о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ), уступки требования, основанного на сделке, совершённой в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ), договора ренты постоянной и пожизненной, а также его разновидности – договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ), согласия супруга на распоряжение недвижимым имуществом, являющимся общей собственностью (ст. 35 СК РФ), соглашение об уплате алиментов (ст. 100 СК РФ), завещания (ст. 1124 ГК РФ), брачного договора (ст. 41 СК РФ).
Однако стороны по-прежнему обращаются к нотариусу за удостоверением сделки, даже если законом обязательная нотариальная форма и не установлена. Такое предпочтение объясняется тем, что нотариату отведена важная роль в защите прав субъектов правоотношений.

Нотариальное удостоверение сделки представляет собой придание публичного статуса документу путём совершения удостоверительной надписи от имени Российской Федерации. Это действие удостоверительного типа, направленное на официальное засвидетельствование и закрепление факта совершения сделки.

Его совершение подчиняется специальным правилам, установленным Основами законодательства о нотариате 1993 г. и подзаконными актами, определяющими правила совершения нотариальных действий, в том числе нотариального удостоверения сделок.

Установленный порядок совершения нотариальных действий дополнительно гарантирует обратившимся соблюдение их прав и законных интересов.

Как известно, нотариус не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих нотариальное действие.

Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны ещё не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и возможные правовые последствия совершаемых сделок с недвижимостью.

Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребление доверием сведущего лица по отношению к несведущему с тем, чтобы юридическая неосведомлённость не могла быть использована им во вред.

Нотариус составляет договор и производит проверку всех документов, необходимых для сделки, проводит правовую экспертизу документов. Проверяет наличие арестов, запрещений и других обстоятельств.

При обращении к нотариусу для совершения нотариального действия нотариус выявляет волю и направленность волеизъявления на совершение сделки.

Путём беседы нотариус выясняет истинные намерения лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, выясняет, какую именно сделку намерены совершить.

Нотариус вместе с тем в соответствии со ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате несёт полную имущественную ответственность за законность совершения сделки.

В отличие от нотариуса Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусмотрена ответственность регистраторов за проведение юридической экспертизы, не установлено, каким образом подтверждаются полномочия проводящих её лиц. Нотариус несёт ответственность за юридическую достоверность сделки. В случае спора в суде свидетельству нотариуса отдаётся большее предпочтение. В случае утраты договора, удостоверенного нотариусом, из нотариального архива можно получить дубликат договора.
В то же время сделки с недвижимостью могут совершаться и в простой письменной форме. В органы государственной регистрации представляются уже оформленные и подписанные сторонами документы, подготовленные самими гражданами. Учреждения юстиции обязаны провести правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимостью, заключённой в простой письменной форме. Как показывает практика, существование подобного правового регулирования создаёт ситуации, когда договоры не всегда соответствуют требованиям законодательства, правовая экспертиза сделок проводится не всегда тщательно, что снижает уровень правовых гарантий и защиты участников гражданского оборота и сужает гарантии, обеспечивающие предусмот-
ренный Конституцией Российской Федерации принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности. При заключении сделки в простой письменной форме в случае утраты договора право собственности восстанавливается в суде. При заключении сделки в простой письменной форме её юридическое сопровождение отсутствует. Как показало обобщение, при заключении договора в простой письменной форме существует вероятность того, что может быть допущена ошибка в договоре, условия договора не исключают их различное толкование, не исключается угроза заблуждения и обмана стороны по сделке.

В развитие изложенных положений можно привести следующие дела.

Отсутствие квалифицированной помощи нотариуса, обязанного разъяснить правовые последствия заключаемого сторонами договора, привело к тому, что под влиянием заблуждения, обмана был заключён не тот договор, на заключение которого было направлено истинное волеизъявление продавца.

Так, С. обратилась в суд с иском к Е-вым о признании сделки недействительной и выселении. Как установил суд, между истицей и Е. был заключён договор купли-продажи земельного участка и жилого дома в простой письменной форме. Данный договор зарегистрирован в представительстве МОРП. По условиям договора земельный участок и дом продаются за 105 тыс. руб., из которых к моменту подписания договора оплачены 30 тыс. руб., а оставшиеся 75 тыс. руб. покупатель обязался выплачивать равными частями в течение пяти месяцев. Стороны знакомы около 10 лет, с того времени, как Е-вы приехали из г. Баку как вынужденные переселенцы, истица некоторое время сдавала им квартиру, помогала в разрешении других проблем, между ними сложились доверительные отношения. Как установил суд, ответчица Е. уговорила истицу подписать договор, ссылаясь на то, что для получения гражданства и паспорта гражданина РФ ей необходимо иметь постоянную регистрацию, при этом она утверждала, что ничего не изменится, что истица будет пользоваться домом и земельным участком, что за пользование домом и участком ответчица обещала ежемесячно ей выплачивать по 500 долларов США. После подписания договора вплоть до настоящего времени в доме находится имущество истицы, она приезжает регулярно в дом, каждый год сажает огород, произвела ремонт дома. Сомнения в договоре у истицы появились, когда её сын поселился в спорном доме, и ответчики попросили его уйти. Со слов истицы, у нее никогда не было намерений продавать свой дом. Полученные же до подписания договора 30 тыс. руб. она считала оплатой за проживание ответчиков в доме до этого в течение длительного времени. Ответчица Е. не отрицала, что до настоящего времени истица продолжает пользоваться жилым домом и землёй, что истица делала ремонт дома, в котором принимала участия и она, ответчица, заявила, что действительно обещала С., что та, как и раньше, будет пользоваться домом и земельным участком, что и после подписания договора ничего не изменится. Ответчица Е. пояснила, что после возникших разногласий согласно условиям договора она пыталась отдать истице 75 тыс. рублей. Однако истица отказалась брать деньги, заявив, что она не продаёт дом. После чего Е. послала указанную сумму переводом, который через некоторое время возвратился. Свидетели доводы истицы подтвердили, со слов Е. знают о том, что ответчица должна была платить по 500 долларов США С. за «ипотеку». Кроме того, судом было установлено, что между сторонами не составлялся акт передачи жилого дома и земельного участка ни при подписании договора, ни после, что, по мнению суда, также подтверждает довод истицы о том, что между ней и ответчицей была устная договоренность об оформлении сделки для решения проблем Е-вых с регистрацией и гражданством, но не о фактической продаже земельного участка и жилого дома. Суд пришёл к выводу о том, что С. была введена в заблуждение ответчицей, кроме того, она сама существенно заблуждалась относительно природы совершаемой сделки –  договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, и поэтому иск удовлетворил.
Комментарий. Сторонами договор был заключён в простой письменной форме. Нотариусы согласно ст. 16 Основ законодательства о нотариате обязаны с целью обеспечения действительности договора указывать в тексте договора о том, что договор заключён не под влиянием обмана, насилия, угрозы. Наличие записи в договоре, что сделка не кабальная, не заключена под влиянием обмана, заблуждения, что стороны находились в уме и твёрдой памяти, свидетельствует о том, что нотариус проверил добровольность волеизъявления. Поскольку указание на изложенное не содержалось в договоре, это не исключало угрозу того, что воля и волеизъявления сторон не совпадали. А именно это является одним из основных условий действительности любой сделки. Передаточный акт сторонами не составлялся, в договоре о составлении передаточного акта указания нет, что является нарушением ст. 556 ГК РФ. При проведении правовой экспертизы органами государственной регистрации договора предоставление передаточного акта носит обязательный характер.
Обращает на себя внимание то обстоятельство, что суд, разрешая дело, руководствовался ст. 178 ГК РФ, но в решении одновременно указал, что истица была введена ответчицей в заблуждение, и поэтому сделка подлежит признанию недействительной и по нормам ст. 179 ГК РФ. Однако если ответчица сама заблуждалась относительно природы совершаемой сделки, то это означает отсутствие со стороны ответчицы умышленных действий, и сделка подлежит признанию недействительной только по ст. 178 ГК РФ, или если истица была умышленно введена в заблуждение ответчицей, то тогда сделка подлежит признанию недействительной по ст. 179 ГК РФ. Различать эти два основания необходимо, т.к. последствия по ст. 179 ГК РФ имеют конфискационный характер для виновного лица, и всё, что получено или должно быть получено по сделке, подлежит взысканию в доход государства, а по ст. 178 ГК РФ применяется двухсторонняя реституция.

Регистратор – не нотариус, и он правом удостоверения договора законом не наделён. Регистратор не несёт ответственности за регистрацию договора, заключённого недееспособным лицом или лицом, не понимающим своих действий.

Прокурор обратился в интересах К. с иском к Р. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения – двух смежных комнат, с долей в праве собственности на места общего пользования в трёхкомнатной коммунальной квартире. Как установил суд, 29.12.2001 г. К. выдала Р. доверенность на право быть её представителем по вопросам приватизации занимаемых ею комнат. 28.01.2002 г. Р. был заключён договор передачи жилых помещений в собственность К., а 26.02.2002 г. между К. и Р. заключён договор купли-продажи названных жилых помещений, на основании которого Р. зарегистрировалась на указанной жилой площади. Ответчица Р. иск не признала, утверждая, что инициатива в совершении сделки купли-продажи исходила от К., которая вполне разумная и грамотная женщина, условия сделки были ей разъяснены в регистрационной палате регистратором. За комнаты К. получила от неё 34 тыс. руб., расчёт производили в долларах США. Деньги – 1 500 долларов отдала К. в помещении регистрационной палаты до подписания договора. Однако доказательств, с достоверностью подтверждающих передачу ею денег К., ответчица суду не представила. Как установил суд, К., 1959 г. рождения, малограмотная, обучалась во вспомогательной школе-интернате, после смерти матери находилась в угнетённом, подавленном состоянии, злоупотребляла спиртными напитками. Из заключения комиссии экспертов Государственного научного центра социальной и судебной психиатрии им. В.П. Сербского следует, что К. страдает психическим расстройством в форме умственной отсталости с нарушением поведения. Обследованием, проведённым в ходе стационарной комплексной психолого-психиатрической экспертизы, у К. выявлено общее снижение продуктивности психической деятельности, мнистические нарушения, снижение интеллектуальных функций, нарушение мышления в виде обстоятельности, конкретности, низкого уровня общения, неспособности к абстрагированию, патохарактеологические особенности (доверчивость, подчиняемость, внушаемость, ипохондричность), эмоционально-волевые расстройства, а также нарушение критических и прогностических функций. Мышление сугубо конкретное. Перенос усвоенного опыта на аналогичные условия не доступен. Исследование также обнаруживает крайне малый объём знаний и сведений, затруднения в счётных операциях, чтение по слогам. Указанные психические расстройства на день заключения сделки были выражены столь значительно, что мешали её способности правильно воспринимать характер и последствия совершаемой сделки, понимать значение своих действий и руководить ими. Показания свидетеля – представителя регистрационной палаты, оформлявшего сделку, и его оценка психического состояния и деятельности К. не были приняты судом как доказательство, поскольку свидетель не обладал специальными познаниями в области психиатрии. Показания указанного свидетеля о том, что с текстом договора К. знакомилась самостоятельно путём прочтения, суд поставил под сомнение. Суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворил.
Комментарий. Сделка была заключена с лицом, умственно отсталым, и зарегистрирована в отделении МОРП. В связи с тем, что на регистраторов обязанность по установлению дееспособности граждан не возложена, регистратор не несёт ответственности за регистрацию договора, заключённого недееспособным лицом или лицом, не понимающим своих действий. Договор был заключён в простой письменной форме, и в договоре государственный регистратор указал на то, что «настоящий договор подписан в моём присутствии, законность настоящего договора проверена». Однако регистратор не нотариус, и правом удостоверения договора он законом не наделён. Такое присвоение полномочий недопустимо, кроме того, это вводит в заблуждение стороны.

При удостоверении сделки в нотариальном порядке нотариус проверяет дееспособность граждан, обратившихся за совершением нотариального действия, а при заключении договора в простой письменной форме дееспособность никем не проверяется.

Е. проживает и зарегистрирована в однокомнатной квартире. На основании договора на передачу жилого помещения в собственность от 3.02.2003 г. указанная квартира была приватизирована. На основании договора дарения, заключённого 4.03.2003 г. в простой письменной форме, квартира была Е. безвозмездно отчуждена Б. Право собственности Б. на квартиру было зарегистрировано в МОРП 11.07.2003 года. Б. заключила с К. договор купли-продажи указанной квартиры, 15.07.2003 г. право собственности К. на квартиру было зарегистрировано МОРП. Городской прокурор обратился в суд с иском в интересах Е. к Б. и К. о признании недействительными вышеуказанных договоров, указав, что Е. по состоянию здоровья не была способна понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора дарения квартиры. Вторая сделка, как основанная на незаконной сделке, не порождает правовых последствий и должна быть признана недействительной. Ответчица Б. в судебном заседании исковые требования в части признания договоров дарения и купли-продажи квартиры недействительными признала, а в части применения последствий недействительности сделок двусторонней реституции – нет и показала суду, что с истицей её познакомила Н. – работник ЖКО. С лета 2002 г. она стала помогать истице продуктами, лекарствами. Сама Е. настаивала на оформлении документов по приватизации квартиры, просила не бросать и не оставлять одну, оформить договор дарения взамен осуществления ухода за ней. Оформлением приватизации квартиры занималась Н. В МОРП при заключении договора дарения присутствовала сама истица, которая чувствовала себя хорошо и адекватно реагировала. Сначала с истицей одной беседовал работник МОРП, а затем пригласил остальных. Текст договора Е. он зачитывал медленно по её просьбе. В договоре Е. расписывалась сама. Суд постановил решение, которым исковые требования прокурора удовлетворить, указав, что согласно заключению специализированной ВТЭК истица является инвалидом детства 2 группы бессрочно. Согласно данным амбулаторной карты с 1967 г. истица состоит на учёте в ПНДО, где ей выставлялись диагнозы: «олигофрения в степени выраженной дебильности». Согласно заключению комиссии судебно-психиатрических экспертов Центральной московской областной клинической больницы Е. страдает хроническим психическим расстройством в форме умственной отсталости в связи с перенесённым в раннем детстве менингитом, в сочетании с выраженными изменениями психики вследствие органического заболевания головного мозга. У Е. выраженное ослабление памяти, грубое снижение интеллекта с сугубо наглядно-действенным способом восприятия, инертное мышление. Расстройство психики в форме умственной отсталости у Е. наблюдалось на протяжении всей её жизни и значительно утяжелилось с присоединением органического и сосудистого поражения головного мозга. Указанное расстройство столь выражено, что лишило Е. способности понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения ею юридически значимых действий, относящихся к 4.03.2003 года. Решением городского суда от 14.10.2005 г. Е. признана недееспособной.

Комментарий. Договор был заключён в простой письменной форме, орган государственной регистрации провёл регистрацию прав по договору без проверки дееспособности продавца, которая являлась инвалидом детства по психическому заболеванию и не могла понимать значения совершаемых ею действий. При нотариальном удостоверении сделки нотариус проверяет дееспособность сторон, а при заключении договора в простой письменной форме дееспособность никем не проверяется, что влечёт за собой заключение ничтожных сделок и государственную регистрацию прав по ним.

Простая письменная форма договора не позволяет достоверно утверждать, что договор подписан сторонами по сделке, а не третьими лицами, т.к. подписи на договорах, подаваемых на государственную регистрацию, проставляются не в присутствии регистратора, что и влечёт подчас признание договоров недействительными.

Так, Ш. обратился в суд с иском к администрации района и К-вым о признании приватизации квартиры недействительной, а также о признании недействительным свидетельства о праве на наследство к имуществу его умершей жены, выданное нотариусом на данную квартиру. К. указал, что в 1992 г. они с женой решили приватизировать спорную квартиру, затем он передумал приватизировать квартиру и просил жену отозвать поданное заявление, полагал, что жена именно так и поступила. Только после её смерти ему стало известно, что квартира приватизирована на него и на жену. От нотариуса узнал, что сыновьям его жены К-вым выдано свидетельство о праве на наследство в виде 1/6 каждому в спорной квартиры. Указывая, что договор был заключён без его ведома, что он участия в приватизации не принимал и договор о безвозмездной передаче жилья в собственность не подписывал, просил суд признать договор от 2.06.1992 г. недействительным, а также регистрационное удостоверение о праве собственности на данную квартиру и свидетельство о праве на наследство по закону, выданное ответчикам. Согласно заключению почерковедческой экспертизы, проведённой по делу, подпись в договоре выполнена не Ш., поэтому суд признал договор недействительным в полном объёме, поскольку в нарушение требований Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» договор был заключён без согласия на то Ш., т.е. без согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. Поскольку договор о безвозмездной передаче спорной квартиры суд признал недействительным, квартира была исключена из состава наследства, и выданное нотариусом К-вым свидетельство о праве на наследство по закону к имуществу умершей Ш. суд также признал недействительным.

Комментарий. Договор о передаче квартиры в собственность заключён по правилам Закона РФ от 4.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно ст. 7 которого передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется. Однако простая письменная форма договора, как видно из дела, не исключила ситуацию, при которой не было проверено, кем подписан договор, что и повлекло признание договора недействительным. Нотариус выдал свидетельство о праве на наследство по закону на основании договора о приватизации.

Copyright 2015
Нотариус Губочкин Павел